Mettre en location un appartement ou une maison demande une organisation méticuleuse : Du choix du type de logement, à la mise en ligne de votre annonce, il est nécessaire et obligatoire de respecter des étapes clés pour une mise en location réussite de votre bien. C’est pourquoi nous avons lister pour vous les incontournables en tant que professionnels de l’immobilier.
Choisir entre vide ou meublé
Le choix du type de bail est une étape importante. Pour faire un choix, il est important de se renseigner sur la demande locative du marché et de l’adapter au type d’appartement. Il est primordial de connaitre les différences entre un logement meublé et non meublé dit « vide ».
Il est donc préférable de s’interroger dès la 1ère mise en location sur ce genre d’élément car, il peut être long et difficile de passer de l’un à l’autre. Chacun de ces types de location possède des avantages et des inconvénients. Les régimes fiscaux ne sont pas forcément les mêmes, les règles de fonctionnement avec le locataire non plus.
Les logements « meublés »
Les logements meublés ne sont pas régis par les mêmes règles que les logements non-meublés concernant le bail, la caution et le préavis de départ. Un logement est dit « meublé » lorsqu’il comporte au minimum certains éléments :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson/Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur/Congélateur
- Vaisselle/Ustensiles de cuisine
- Table/Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager
Autres points clés, les caractéristiques contractuelles du bien meublé. Elles sont complètement différentes de ceux du logement vide. La durée du bail est fixée à une durée minimum de 1 an avec un dépôt de garantie de 2 mois maximum. Étant meublé le délais de préavis location est de 1 mois contre 3 mois pour le propriétaire.
Les logements « vides »
Les locations non meublées sont les locations les plus courantes dans le parc privé. En principe, un logement loué vide est un logement qui ne comporte pas de meubles. Toutefois, rien n’empêche un propriétaire de louer « en vide » un logement comportant certains meubles, ou encore une cuisine équipée. Les logements non-meublés ou nus ne sont pas simplement des logements loués sans meubles. Bail, caution, préavis : ils obéissent à certaines spécificités.
Les caractéristiques de ce type de logement sont propres aux biens non meublés. La durée du bail est fixé à une durée minimum de 3 ans avec un dépôt de garantie de 1 mois maximum. Étant non meublé le délais de préavis location est de 3 mois contre 6 mois pour le propriétaire.
S’assurer de bon état du logement
Le propriétaire a des obligations lorsqu’il met en location un bien immobilier. Il est tenu par la loi de lui louer un bien salubre et décent. Un logement décent répond à 5 critères : une surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements. Si le logement n’est pas décent, le locataire dispose de recours. Les propriétaires qui louent des biens indécents sont communément appelés des « marchands de sommeil ». Ces propriétaires sont passibles de sanctions en cas de non respect de cette règle.
Il est donc obligatoire de proposer au locataire un logement avec une surface minimum de 9m2 au sol et de 2,20 mètres de hauteur de plafond ou un volume de 20m3 d’une part et une conformité d’installations assurant sa sécurité (électricité, gaz, canalisations, chauffage, etc.).
Les diagnostiques nécessaires
Pour prouver que le bien est en « bon état », il se doit d’avoir les diagnostics immobilier demandés. Les 3 diagnostics obligatoires sont :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Le diagnostic plomb
- L’ERNT
L’ensemble des résultats de ce diagnostic doit être annexé au contrat de location. Il est donc impératif de les avoir faits réalisée avant de trouver un locataire. Particulièrement pour le « DPE », il faut également mettre les informations dans vos annonces immobilières pour être en règle.
Mettre son logement en valeur
Mettre son logement en valeur est un élément qui va booster votre annonce. Sur un logement meublé, une belle décoration et de jolies meubles peuvent faire la différence. Dans un bien vide, la luminosité et les espaces sont en règles les points qui intéressent les locataires. Car par rapport à la valeur du logement, faire un peu de bricolage ou de décoration ne coûte que très peu, mais cela peut vous permettre d’augmenter de manière significative la rentabilité de votre placement. Pour trouver plus facilement un locataire et surtout pour pouvoir demander un loyer plus élevé, vous avez donc tout intérêt à prendre grand soin de votre logement.
Grâce à une mise en valeur de votre bien, si vous vous situez dans un environnement concurrentiel, c’est l’une des manières d’attirer des locataires chez vous plutôt que chez le voisin et cela sans devoir trop baisser le loyer pour proposer le meilleur rapport/qualité prix.Depuis plusieurs années le « Home staging » a le vent en poupe, car il permet de vendre plus facilement un logement en le valorisant au maximum en utilisant son potentiel de départ en rénovant des anciens meubles en donnant un coup de peinture…
Avoir les documents obligatoires
Pour simplifier la gestion de vos papiers avec votre locataire, vous aurez besoin de savoir comment remplir différents documents indispensables. Cela va du contrat de location qui fixe les conditions et les détails de la mise à disposition d’un logement en échange d’un loyer, à un état des lieux, une quittance de loyer, etc.
Une fois le dossier choisi, vous devrez préparer et signer le contrat de location. Ce document doit reprendre de nombreuses informations et doit être fait par écrit en plusieurs exemplaires et signé par le propriétaire et le locataire. Vous pouvez utiliser un contrat type trouvé sur internet.
Ce dernier doit préciser : les noms des parties, la date de début du bail, l’adresse du logement, sa description, le montant du loyer, les charges et les modalités de paiement et le montant du dépôt de garantie (plafonné à 1 mois de loyer s’il s’agit d’une location vide et deux mois s’il s’agit d’une location en meublé).
Une fois le contrat de location signé, l’étape finale est de réaliser l’état des lieux et de remettre les clés au locataire. L’état des lieux d’entrée est une étape très importante puisqu’il s’agit de constater l’état du logement et de ses équipements lors de l’installation du locataire.
Évidemment, l’état des lieux d’entrée sera comparé avec l’état à son départ. L’état des lieux de sortie sert à analyser la dégradation ou non du logement et agir s’il doit y avoir des travaux ou réparations qui seront aux frais du locataire s’il en est la cause.