Eviter la vacance locative : les 5 règles d’or à suivre

Propriétaires, vous souhaitez mettre votre bien en location et le louer rapidement pour réduire les risques de vacance locative ? 

Véritable manque à gagner pour un bailleur, la vacance locative représente l’absence de locataire et donc de loyer ce qui peut nuire à la rentabilité d’un investissement locatif et mettre un propriétaire en difficulté, car les frais, tels que les charges, taxes et crédits devront continuer à être payés. On le sait, louer un appartement où louer une maison n’est pas toujours simple. Il faut connaitre les lois en vigueur pour la mise en location, publier une annonce attractive, trouver les locataires et effectuer toutes les actions administratives. Ajouté à cela, un marché locatif est très dynamique et avec une forte demande. 

Découvrez dans cet article les 5 règles à suivre pour éviter la vacance locative !

Réalisez une étude de marché 

Une des premières choses à faire lorsqu’on débute dans l’investissement locatif, c’est de réaliser une étude de marché. L’objectif étant de savoir sur quel type de biens il y a de la demande et quelle est la meilleure stratégie d’achat. Il est important de faire cette étude au préalable car acheter un bien complètement à côté du marché et de la demande augmentera inévitablement votre taux de vacance locative. 

Pour connaitre réellement l’attractivité de votre logement, il faut se baser sur différents critères : son type de biens, sa taille, sa localisation.. par rapport au marché local. 

Si votre bien se situe dans une grande ville, les logements de plus petite taille sont de plus en plus demandés. En revanche, si votre bien est localisé en dehors de la ville, plus en campagne, la tendance est différente. Les personnes sont en recherches de biens plus grands comme par exemple des maisons avec jardin. 

Les zones à plus fortes demandes sont les grandes métropoles où les zones urbaines aux alentours de ces endroits, ces villes ont en moyenne 5 demandes par offre.

Fixer le loyer en fonction du marché

Une des causes de la vacance locative est la fixation du prix trop haut par rapport au marché immobilier local. Le calcul du loyer est une étape primordiale. En principe, la fixation d’un loyer reste libre pour tout bien immobilier autre que ceux qui bénéficient d’un régime de défiscalisation au travers d’un investissement locatif, du type dispositif Pinel. 

Vous aurez beau vouloir faire une rentabilité maximum, un prix trop haut ne vous aidera pas dans votre recherche de candidats locataires. Certaines zones comme Paris sont tellement tendues, que le législateur a mis en place un encadrement des loyers afin de limiter les abus. Pour vérifier si votre ville est concernée, le site du gouvernement vous propose de le vérifier grâce à un simulateur en ligne : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

Si votre logement se situe en ruralité, il est essentiel de comparer les offres de logements similaires afin d’afficher un loyer en cohérence avec le marché et la concurrence actuelle. Si vous n’arrivez pas à fixer un prix, contactez un professionnel de l’immobilier qui sera vous conseiller. 

 Rendez votre annonce attractive

Le deuxième point principal est de séduire le potentiel locataire. C’est pourquoi votre annonce doit être attractive, elle doit être rédigée de manière claire et concise, avec une accroche originale. Il s’agit de mettre en avant les atouts du logement. Quelle que soit la manière dont elle est diffusée, votre annonce doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires comme : la nature du bien, la surface, une description, l’étiquette énergétique, etc.

Certaines informations doivent également être incluses, telles que le type de bail, le montant du loyer et des charges, ou encore le montant du dépôt de garantie L’ensemble de ces données est conçu pour rendre la publicité conforme à la réglementation en vigueur.

Les annonces de location les plus consultées sont souvent celles qui sont systématiquement accompagnées de photos car 1 image vaut mille mots. De belles photos sont indispensables. Cela permet aux futurs acheteurs de se rendre compte de l’état intérieur et extérieur de votre bien vous devez donner envie. Le nombre de photos idéal est 5 ou 6, il faut que votre potentiel locataire puisse pré visiter votre bien. Les photos doivent être claires, il vaut donc mieux les prendre de jour, au moment où la luminosité est propice.

Sélectionner un locataire de confiance

Trouver un locataire, c’est déjà une bonne chose. Encore faut-il qu’il soit sérieux et fiable. Un bon locataire, qui paye en temps et en heure, qui ne pose pas de problème particulier et avec qui vous pouvez échanger facilement est le rêve de chaque investisseur. Néanmoins il ne faut pas être beaucoup trop exigeant et chercher la perle rare, car cette exigence abusive ne fera qu’augmenter votre vacance locative. 

L’étape de la recherche de locataires est donc cruciale et déterminante. Pour trouver un locataire, vous pouvez diffuser des annonces immobilières, notamment sur les principaux sites gratuits d’annonces immobilières, LeBonCoin et autres par exemple.

Ne négligez pas pour autant les possibilités de louer votre bien par le bouche-à-oreilles, un locataire recommandé par des proches de confiance vous offre déjà une part de fiabilité, c’est donc un élément de sécurité à ne pas négliger. Lors de la visite, pour essayer de cerner au mieux le profil du locataire, posez des questions clé qui vous permettront dès le départ de savoir s’il est sérieux ou non. Un dossier complet permet de prouver la motivation du candidat à obtenir le bien mais aussi permettre de vérifier sa solvabilité. 

Entretenez le logement régulièrement

Toujours dans le but de limiter l’absence de locataire mais aussi pour donner de la valeur à votre bien, veillez à son entretien et sa qualité.

Mettre un point d’honneur sur la qualité sera un réel investissement. La salle de bain, les WC, la cuisine, le sol et la peinture sont des éléments-clés. S’ils font preuve d’une hygiène irréprochable, cela donnera plus envie de s’y projeter. 

Important aussi, faites les travaux nécessaires pour que tout soit en bon état, installez des équipements ou des rangements utiles, etc. Certains éléments créent vraiment la différence avec les autres biens qui sont à louer dans votre ville. En vous démarquant, vous mettez toutes les chances de votre côté d’avoir beaucoup de demandes pour votre location et vous pourrez ainsi placer votre loyer dans la fourchette haute du marché sans que cela ne joue sur la vacance locative. 

Le home staging a le vent en poupe pour vendre plus facilement un appartement ou une maison en le valorisant au maximum de son potentiel. Même si peu de monde en parle, cela peut également avoir un impact net lors d’une mise en location. Un investissement en temps et en argent qui sera vite rentabilisé.