C’est le cauchemar des propriétaires bailleurs : retrouver son logement dégradé par son locataire, qui refuse, en plus, de rembourser les dégâts qu’il a lui-même causés.
Les cas de dégradations faites dans son logement apportent un risque financier considérable en tant que propriétaire. En effet le dépôt de garantie étant limité à un mois, il ne couvrira pas forcément le coût des réparations.
Les différents types de dégradation
On parle de dégradation lorsqu’en d’autres mots le logement se détériore, s’endommage. Cela peut venir de différentes causes, mais cela reste la plupart du temps soit une dégradation par négligence du locataire ou bien une dégradation par vétusté du logement.
La dégradation par négligence du locataire
Le locataire s’engage vis à vis du propriétaire bailleur à respecter certaines obligations en signant le bail. L’une des obligations du locataire tout au long du contrat de location est d’entretenir le logement.
L’entretien concerne seulement les travaux « courant » d’un logement et l’ensemble des rénovations qui permettent de maintenir le logement dans l’état décrit dans la contrat de location.
Sont concernés les éléments suivants précisés dans le décret n°87-712 du 27 août 1987 :
- les parties extérieures (jardin privatif, terrasses, gouttières, etc.)
- les portes et portes fenêtres (mécanisme d’ouverture/fermeture, vitrages, volets, grille de portail, etc.)
- les parties intérieures (plafonds, murs, cloisons, revêtement de sols placard et menuiseries, etc.)
- la plomberie (canalisations d’eau et d gaz, fosses septiques, chauffage, éviers, appareils sanitaires, …)
- certains équipements électriques (fusibles, ampoules, prises de courant, …)
- autres équipements du logement (électroménager, cheminées, pompe à chaleur, détecteur d’incendie, etc.)
Les dégradations habituelles causées par absence d’entretien durant la période de location peuvent être de nature diverse, notamment :
- trou ou tache sur les murs,
- porte enfoncée,
- moquette brûlée,
- parquet abîmé
La dégradation par vétusté du logement
Le propriétaire a lui aussi des obligations vis-à-vis du locataire et doit les respecter en signant le bail. L’une des obligations est de fournir un logement décent sans vétusté. Afin de distinguer vétusté et détérioration, le propriétaire et le locataire peuvent décider d’une grille de vétusté dès la signature du bail.
La vétusté correspond à une usure naturelle des lieux due à un usage normal prolongé du logement, par exemple :
- peintures dont la couleur a passé,
- ou revêtements de sols usés.
À qui revient la responsabilité ?
La dégradation par négligence du locataire
Le locataire est responsable de ces dommages s’il en est l’auteur ou s’ils sont causés par :
- les personnes qui résident habituellement avec lui dans le logement,
- les personnes qu’il héberge ou invite,
- un sous-locataire.
Pour ne pas être considéré comme responsable, le locataire doit démontrer par tout moyen que les dégradations ne peuvent pas lui être attribuées.
La dégradation par vétusté du logement
Si les dégradations qui interviennent en cours de location résultent de la vétusté du logement, les réparations sont à la charge du propriétaire, même si elles ont la nature de réparations locatives.
Le locataire est responsable de la dégradation votre logement : les étapes à suivre
1. Retenir 100% du montant du dépôt de garantie. Vous êtes alors dans votre droit, même si votre locataire peut contester cette retenue.
2. Envoyer à votre locataire une lettre explicative en lui fournissant des justificatifs lui demandant de régler les frais relatifs à la dégradation.
3. Envoyer une mise en demeure qui détaillera la part du coût des travaux réalisés non-couverte par le montant du dépôt de garantie et qui devra faire l’objet d’un remboursement de sa part.
4. Contactez votre assurance et regardez si cette dernière vous couvre également contre les dégradations dans votre logement. Vous pourrez alors faire jouer votre assurance. Néanmoins, vous devrez faire attention à bien suivre toutes les démarches nécessaires au remboursement du montant des travaux. Respectez, notamment, les délais pour les déclarations.
Sans réponse de la part de votre locataire, vous pouvez saisir par lettre recommandée avec accusé de réception la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Vous serez convoqué, ainsi que le locataire, à une séance au cours de laquelle l’affaire sera examinée. Vous pourrez vous y présenter en personne ou vous faire représenter par un conseil ou une personne que vous aurez mandaté pour cette réunion.