Vous avez une résidence secondaire et vous souhaitez la mettre en location courte ou longue période. La décision de mettre en location sa résidence secondaire ne doit pas être prise à la légère, il est possible de le faire mais en respectant les règles et conditions d’un « meublé de tourisme ». Nous vous expliquons.
Ce que dis la loi à ce sujet
Contrairement à une résidence principale, qui ne nécessite aucune démarche spécifique si la location ne dépasse pas 4 mois, le fait de louer sa résidence principale implique de déclarer son bien en « meublé de tourisme » auprès de la mairie, et ce, quelle que soit la durée annuelle de location. Il ne s’agit pas d’une demande d’autorisation, mais simplement d’une information fournie à votre commune (le défaut de déclaration peut néanmoins vous coûter une amende de 450 €).
La réglementation est différente si votre résidence secondaire est située dans une zone où le marché locatif est tendu – notamment les villes de plus de 200 000 habitants, ainsi que Paris et la plupart des villes de la petite couronne. Dans ce cas, avant de mettre de mettre votre bien en location, vous devrez obtenir de la mairie une autorisation temporaire de changement d’usage. (À Paris, où il est très difficile de louer sa résidence secondaire, cette autorisation n’est accordée que si vous respectez les règles de compensation)
Un logement de tourisme, c’est quoi ?
Le « meublé de tourisme » est un hébergement individuel de type villa, appartement, studio meublé proposé à la location. Il doit notamment comporter les équipements suivants :
- Meubles
- Literie
- Gazinière ou plaques chauffantes
- Réfrigérateur
- Ustensiles de cuisine
Les meublés de tourisme font aujourd’hui partie des hébergements vers lesquels les touristes se tournent volontiers dans le cadre de leurs courts ou longs séjours. La location de ce type d’hébergement répond à des règles strictes.
La location touristique se distingue du bail d’habitation selon deux critères :
- le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances
- la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne
Les démarches à suivre auprès de la mairie
Vous devez déclarer votre meublé de tourisme en mairie.
Voici les 3 procédures qui existent :
1. Dans certaines très grandes communes (comme Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse, Tours…), vous devez d’abord demander une autorisation de changement d’usage. Si vous l’obtenez, vous devez ensuite faire la déclaration de votre meublé de tourisme.
2. Dans les autres grandes communes (notamment les communes de plus de 200 000 habitants, les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) vous devez d’abord faire une déclaration, puis demander une autorisation de changement d’usage.
Mais toute autre commune peut décider d’appliquer cette procédure.
3. Dans toutes les autres communes, faire une déclaration suffit.
Quelles sont les étapes pour l’établissement du contrat ?
1. Obligation de signer un contrat
La réservation d’une location de vacances s’effectue par un contrat de location écrit :
- de particulier à particulier
- ou de particulier à professionnel (par exemple, par l’intermédiaire d’une agence immobilière).
La conclusion du contrat peut aussi s’effectuer par simple échange de courrier postal.
Le contrat doit être signé en 2 exemplaires. Un exemplaire doit être conservé par le loueur et un autre par le locataire
2. Contenu du contrat
Signataires
- le nom du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire
- le nom du locataire
Caractéristiques du logement
- Adresse du logement
- Catégorie de classement (si le meublé est classé)
- Superficie habitable
- Description de l’agencement intérieur
- Inventaire du mobilier
- Équipements et services à disposition
Occupants du logement
- le nombre maximum d’occupants autorisé
- que la présence de tout animal dans le logement est interdite
Caractéristiques du logement
- le prix de la location et les conditions de paiement. Lorsque le contrat est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel, le montant des sommes exigées en gage avant la location (arrhes, acomptes et dépôt de garantie cumulés) ne peut excéder 25 % du prix de la location.
- le montant prévisionnel de la taxe de séjour. Lorsque le logement est loué par l’intermédiaire d’un site de réservation en ligne, la taxe de séjour est perçue directement par le site internet et est reversée à la commune concernée.
Lorsque le contrat est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel, le contrat doit en plus préciser les conditions de sa rémunération (montant, versement, partage du coût entre le loueur et le locataire).
Annulation de la réservation
Le contrat peut mentionner les conséquences de l’annulation d’une réservation, par le propriétaire ou par le locataire. Si rien n’est indiqué dans le contrat, les conséquences sont celles prévues par la réglementation.
Dépôt de garantie
Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie en respectant ce qui a été convenu dans le contrat de location. La restitution a lieu, en général, en fin de séjour ou dans les jours qui suivent. Elle doit intervenir au plus tard dans les 3 mois.
Le montant du dépôt de garantie peut être éventuellement diminué :
- Des sommes couvrant les consommations d’eau, de chauffage et d’électricité du locataire, si le contrat de location le prévoit
- Des frais destinés à couvrir les réparations à effectuer dans le logement si des dégradations causées par le locataire ont été constatées. Le locataire est en droit d’exiger les justificatifs des frais qui lui sont demandés.