La sélection d’un nouveau locataire n’est jamais facile, car celui-ci doit prendre en compte de nombreux éléments avant de pouvoir choisir le candidat idéal.
Le choix du locataire ne doit pas se faire à la légère, il est indispensable de se pencher sur différents critères de sélection qui vont vous permettre d’évaluer notamment sa solvabilité et son sérieux.
Cela permet de débuter une relation de confiance avec son locataire et d’échapper aux risques d’impayés, conséquence première des faux dossiers de location.
Si le choix n’est pas correctement réalisé, cela peut avoir de nombreuses conséquences financières, morales ou encore matérielles.
En effet, la question est « comment être certain que les nouveaux occupants transmettent de vrais documents ? qui ne dégraderont pas le logement, qu’ils n’auront pas de loyers impayés » ? Même s’il n’y a pas de recette miracle et que le risque zéro n’existe pas, voici quelques étapes à suivre pour sélectionner au mieux son futur candidat locataire.
Constitution du dossier locataire
La première étape primordiale est d’examiner la candidature de chaque locataire, il est indispensable pour ce faire de constituer un dossier. Celui-ci regroupe différents documents obligatoires à la constitution du dossier.
Néanmoins, il est uniquement possible de demander les documents qui sont autorisés par la loi et énumérés dans le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015.
Ces documents permettent de vérifier l’identité, le domicile, l’activité professionnelle et les ressources de chaque candidat et des personnes qui se portent garants afin de s’assurer de la solvabilité du dossier.
Les documents obligatoires
- Une pièce justificative d’identité en cours de validité
- Une pièce justificative de domicile
- Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles
- Un ou plusieurs documents attestant des ressources
Après avoir récolté l’ensemble des documents nécessaires à la constitution du dossier locataire. La prochaine étape est lune des plus importante, c’est la vérification/analyse du dossier.
Vérification de la complétude du dossier
S’assurer que le locataire a bien les moyens de payer régulièrement le loyer sans se mettre en difficulté financière n’est malheureusement pas une garantie à 100% contre les impayés.
Le risque d’impayés de loyer est directement lié à la présentation de faux documents dans le dossier de location étant réel, il est vital de vérifier l’ensemble des pièces justificatives nécessaires au dossier de location. Ces dernières années, les faux documents présentés par des locataires sont en augmentation.
Aujourd’hui, environ 10% des documents présentés pour bénéficier des prestations immobilières sont faux. Notons néanmoins que la majorité des locataires présentant de faux documents sont des personnes ayant des difficultés à obtenir un logement sur des marchés tendus et dans un contexte où les exigences des propriétaires sont importantes.
Les étapes d’analyse du dossier manuellement
- Vérifié l’identité du locataire : carte d’identité, numéro de sécurité sociale…
- Vérifier les revenus du locataire : primes, retenues sur salaire…
- Vérifier l’avis d’imposition du locataire : numéro fiscal, référence avis d’impôt..
Toutes ses étapes de vérification du dossier prennent énormément de temps en partit lorsqu’elles sont réalisées manuellement (environ 45 min par dossier).
De plus, souvent, les documents déposés ne sont pas les bons, faux ou bien ne correspondent pas aux critères demandés. Il existe donc une solution qui permet d’automatiser cette analyse afin de faire gagner 70% de temps aux agents de locations.
Les étapes d’analyse du dossier avec EazyRent
Avec la solution EazyRent, c’est une étape qui s’effectue avec simplicité et efficacité. En quelques mots, le locataire dépose son dossier sur notre plate-forme, ensuite notre intelligence artificielle analyse l’ensemble du dossier, document par documents afin d’assurer la véracité du dossier cela avec une fiabilité supérieure à 95%.
À la suite de cette analyse, EazyRent établit un « scoring » celui-ci correspond à l’authenticité du dossier qui est essentiel. Evidement vous avez le choix entre les différents dossiers locataires analysés.
Nous analysons, vous décidez !
Les faux documents et leurs impacts
A ce jour, le marché de l’immobilier est saturé ce qui explique la hausse des critères d’exigence des propriétaires. Ainsi il-est souvent tentant pour un locataire de falsifier les pièces officielles pour faciliter la sélection de son dossier.
Les 3 principaux faux documents au sein du monde de l’immobilier sont :
1. Bulletin de salaire
2. Avis d’impôts
3. Carte d’identité/passeport
La sélection d’un candidat est loin d’être une étape évidente, c’est pourtant la plus importante afin d’éviter les conséquences négatives sur les professionnels de l’immobilier. Malheureusement, depuis plusieurs années, les faux documents sont devenus « monnaies courantes ».
Il est donc évident que cela impact quotidien sur les administrateurs de biens.
Par exemple, en raison de cela, il existe de plus en plus de loyers impayés,une des répercussions premières.
Le choix final du locataire
Dans cette dernière étape, en recevant les différentes candidatures, l’agent de location doit encore une fois être vigilant car il ne doit pas commettre de discrimination lors de la sélection.
Un propriétaire ne peut pas refuser de contracter avec une personne pour des motifs jugés non légitimes.
Les motifs de refus illégitimes
Les motifs de refus discriminatoires et prohibés par la loi sont énumérés à l’article 225-1 du Code pénal : « Constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques sur le fondement ».
Différents exemples de refus illégitimes :
- de leur origine,
- de leur sexe,
- de leur situation de famille,
- de leur grossesse,
- de leur apparence physique,
- de leur état de santé
La loi interdit et sanctionne donc les professionnels qui refusent la location à une personne en raison d’un motif discriminatoire.
Ce dernier doit donc être particulièrement vigilant car la personne qui se voit refuser le logement possède en sa faveur une présomption de discrimination. C’est alors au bailleur de prouver que son refus est justifié par un motif légitime.
Les motifs de refus légitimes
Cependant en fondant son choix sur des critères objectifs, le bailleur peut refuser tout en respectant la loi.
3 exemples de refus légitimes :
- Si la personne souhaitant louer ne disposent pas de ressources suffisantes pour assumer le montant du loyer. Il n’existe pas de seuil légal, néanmoins l’usage est que le loyer ne doit pas dépasser 30% des ressources, à défaut le bailleur est en droit de refuser la location.
- Si la personne qui souhaite louer ne respecte pas la destination des lieux. Par exemple, si le logement est à usage exclusif d’habitation, le bailleur peut légitiment refuser de louer à une personne qui souhaiterait y effectuer son activité professionnelle.
- Si le nombre d’habitants n’est pas compatible avec la taille du logement loué (nombre de personnes excessive par rapport à la taille du logement). En effet, un nombre excessif d’occupants pourraient contrevenir aux exigences du règlement sanitaire départemental ou aux conditions d’octroi des aides au logement.